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距上次写《》这篇爆款文章已经过去了10个月，在如今伴随着墨尔本市场连续三个月上涨数据中，大多数人关注的点变为，现在墨尔本是投资的好时机吗？
那我们今天就简单的聊一下现在墨尔本的市场情况。
首先在过去四十年中，墨尔本一直是澳大利亚表现最强劲的房地产市场。然而，在过去几年里，它的表现却不如其他城市。
事实上，在过去12个月里，墨尔本的住宅价格基本停滞不前，而许多其他首府城市却享受到了两位数的资本增值。墨尔本的房产价值目前仍比2022年3月的峰值低5.6%。
不过，随着利率开始下降，市场情绪已经有所改善。Corelogic的报告显示，墨尔本的房价在过去三个月中所上涨。
墨尔本房地产市场在2024全年的表现不如其他一些首府城市强劲，这为长期战略型房产投资者提供了一个时间窗口，因为墨尔本的房产价值依旧具有巨大的长期上升潜力。
目前，墨尔本独立屋的平均价格是近二十年来与悉尼同类房产相比的最低水平。悉尼的房价一直以来都高于墨尔本，但最近这一溢价已经达到了历史极值。
最新数据显示，悉尼的独立屋市场目前比墨尔本的独立屋高出70%的溢价，换句话说，墨尔本独立屋的中位价格大约比悉尼便宜41%。
这一差距意味着独立屋中位价格相差超过60万澳元。
在过去20年中，墨尔本的独立屋从未像现在这样相对于悉尼如此便宜，这与过去十年的平均折扣幅度（29%）相比，是一个显著的偏离。
当然我们也要正视一些关键原因，墨尔本整体房价的低位徘徊一部分原因是因为经济导致的开发商及买家信心不足，另一部分原因是因为墨尔本市区在不断扩张，导致东南及西南郊区的土地别墅价格拉低的整体房价。内城区人口核心地区的土地别墅相比于2022年，抗跌性其实并不弱。
上述因素意味着，目前墨尔本房地产市场的确被低估，存在显著的“内在价值”，但并非所有墨尔本房产都具有同等的投资价值——您需要知道在哪里购买、购买什么类型的房产，以及哪些郊区适合投资。
但有一点越来越明显：如果您打算在未来投资墨尔本的二手房产，如果只是坐等利率进一步下降，那么您只会与自住业主争夺市场上最优质的房源，陷入一场“拉锯战”。
相反，在即将复苏的市场中，以低于重置成本的价格入手房产，可能会在经济状况改善以及利率最终进一步下降时，带来可观的回报。
墨尔本市场表现不佳的原因
墨尔本房地产市场表现不佳的原因很多，但主要原因是消费者信心不足和州经济活动疲软。
一些评论人士仍将责任归咎于疫情期间实施的严格封锁措施，这曾促使一些人搬到中型城市。但那已是五年前的事情了，我认为墨尔本表现不佳与对州政府及其经济表现缺乏信心有关。
维多利亚州经历了显著的经济挫折，尤其是在2022-2023财年，根据澳大利亚统计局的数据，该州净减少了7606家企业。
维多利亚州企业数量减少的主要原因之一，是该州广泛封锁措施的后续影响。 另一个关键因素是对企业的增税负担。
维多利亚州政府在2021-2022财年的州预算中引入了一项工资税附加税，作为“心理健康与福祉税”，此税针对年工资总额达到1000万澳元或以上的企业。
随后，在2022-2023财年的州预算中，作为偿还疫情期间政府巨额借款的10年期新冠债务税的一部分，工资税进一步增加。
与此同时，本次大选基本明确工党将会连任，中小企业并没有等到自由党的上台的美好时刻。进一步提高公司税收及州政府负债增加成为可能，以往每届自由党对中小企业的扶持政策，可能要等到4年后的下届大选。
维多利亚州的经济困境对房地产市场产生了直接影响，经济和就业机会的走向决定了房地产市场的走势。
墨尔本的房产投资者从失望转向期盼
从墨尔本三月份将近4万套的库存数据可以看出，部分投资者正在离开墨尔本市场。但是最新数据表明，澳洲各城市的库存拐点已经出现。
之前关于维多利亚州政府增加房产税的讨论已经很多。政府希望通过增税来抵消其持续基础设施项目所欠下的巨额债务，同时对房东施加新的、成本高昂的最低租赁标准义务。
由于之前严格的住宅租赁法规和更高的土地税，越来越多的投资者选择放弃墨尔本市场。最近的租赁法规改革明显偏向租户，使得房东更难有效管理他们的房产。此外，维多利亚州政府提高土地税的决定进一步加剧了房产投资者的困境。
尽管目前面临诸多挑战，但墨尔本房地产市场的某些细分领域仍存在巨大的机会。
这种情况与布里斯班和珀斯四年前的情况相似。当时，这两个城市都处于表现不佳的时期，但那些在那时购买房产的人，随着市场的复苏，已经实现了显著的资本增值。
在我从业的这10年中，尽管时间不长，但也见证过这种模式的反复上演。最好的机会往往来自于那些曾经表现不佳的地区，而最大的风险往往潜伏在那些曾经炙手可热的领域。
这并不是说墨尔本的任何房产都能保证跑赢市场，但现在是时候想起巴菲特的那句老话了：“在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。”
我们从维州的清拍率数据增加及每周清拍房产量的减少可以看出，战略型投资者和购房者已经开始积极寻找升级的机会，从市场中挑选出最具价值的资产。
很明显，墨尔本目前受到一些暂时性因素的制约，但从未来5-10年的长期来看，这些因素要么会在“改头换面的政府”领导下得到改善，要么会被市场预期所消化。
与此同时，墨尔本的长期基本面依然稳固：强劲的人口增长、多元化的经济以及稳健的产业和就业机会，不断增长的知识型经济，以及大量新的基础设施项目即将上马，这些都使得墨尔本依旧可成为世界上最宜居的城市之一。
低价房产的价格增长更为强劲
尽管墨尔本的整体房价一直在低位徘徊，但房价的可负担性并未因此得到改善。这意味着，随着利率下降和更多买家回归，市场信心将逐渐恢复，但可负担性问题仍将限制许多潜在买家的支付能力，他们只能支付自己能力范围内的最高价格。
这也表明，投资墨尔本较为富裕且人口增长显著的内环郊区以及正在复兴的中环郊区将是一个明智的选择。这些地区的房产表现将优于那些更偏远的郊区和内环核心高价位置。
维多利亚州政府打算如何应对
近几个月，维多利亚州政府已经采取措施，通过两项关键政策来鼓励增加住房供应，以推动开发商积极建设。
首先，从2024年10月21日起，维多利亚州对期房公寓、联排别墅和单元房实施了为期12个月的印花税减免，无论其价格高低。这一政策旨在让这些房产对开发商和买家更具吸引力。
其次，为了在公共交通周边增加住宅密度，政府确定了50个新的活动中心区域，并将简化这些区域多层住宅开发项目的规划流程。其目标是加快这些地区急需的住房供应。再者提高开发商每年折旧抵税额至4%，来吸引开发商进场建造自持有租赁性房产。
然而，当我查看澳大利亚统计局ABS的数据时，情况却令人担忧。
目前，维多利亚州正在建设中的住宅数量约为63700套，比一年前减少了11%，其中大部分下降是由于高密度公寓项目的放缓。尽管独立屋的建设数量仍高于10年平均水平，但在过去一年中也下降了19%。
从更宏观的角度来看，2024年可能是维多利亚州过去十年中新建住房完工量最低的一年，且新建住房开工量仍在持续下降。审批流程也面临挑战——维多利亚州获批的住宅数量比10年平均水平低14%。
这表明未来供应将进一步收紧。
与此同时，需求却在激增。
维多利亚州的人口增长接近创纪录水平，在截至2024年3月的12个月内增加了超过18.3万人，这是澳大利亚各州中增长最快的。 其中，海外移民依旧是主要驱动力，此外，维多利亚州自2020年以来首次吸引了其他州的人口流入。
在住房融资方面，情况也在好转。 截至2024年8月，维多利亚州的住房贷款承诺总量稳步上升，比10年平均水平高出13%，达到862亿澳元。
在过去一年中，每月的贷款承诺全面上升。
l非首次购房者与去年相比，自住型贷款增加了4%，首次购房者也表现活跃，其贷款承诺增长了13%。
l投资者尤其活跃，目前在维多利亚州的住房贷款中占比32%，高于三年前的27%。随着租金持续强劲增长以及住房短缺问题愈发严重，我预计投资者在未来将占据更大比例的住房贷款份额，因为可负担性挑战将逐渐把自住业主挤出市场。
尽管在最新的2025-2026澳洲最新财政预算案中，工党将逐步投资300亿澳币来加快澳洲市场的新房建造量及速度，但以这两年的经验来看，可能对市场平衡并不会很有效，毕竟澳洲在发达城市中属于效率最低的那个档次。
这种动态很有趣——需求一如既往地强劲，但供应端却难以跟上。这种供需失衡也将在未来几个月继续对房价和租金施加上行压力。
有些人会问，那为什么墨尔本的二手房市场库存量依旧在提高？
那是因为其经济疲软，信心不足导致的市场复苏力度并不具备爆发性的上涨潜能。
其库存增速在最近几个月的数据中已经明显下降，并且文章前面发布的澳洲各城市库存数据中看出已经迎来拐点，我们只要关注下个月的数据来印证拐点的成立性即可。
在未来的十年内，墨尔本或许并不会出现其他中性城市这两年年增长10%以上的机会。
如果债务水平及经济逐渐恢复正常，墨尔本整体的年增涨上限基本也徘徊在4%左右，并且主要增值也体现在近郊别墅或者优质区域低密度公寓。
综上所述，墨尔本现在是投资的时机吗？
其实无论你是自住或有身份的投资买家，还是海外客户，寻找墨尔本市场的优质”捡漏”项目都是不错的选择，但前提是“优质”。
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